¿Acuerdo de compra o contrato de compraventa? Descubre sus diferencias

Cuando te enfrentas a la compra o venta de un bien de cierto valor, es habitual que aparezcan términos que aunque parezcan similares, tienen significados y aplicaciones distintas, como “acuerdo de compra” o “contrato de compraventa”. Vamos a conocer sus diferencias para saber cuándo aplicar cada uno de ellos.

¿Qué es un acuerdo de compra?

El acuerdo de compra (también conocido en algunos casos como «precontrato» o «contrato preliminar») es un documento en el que las partes dejan por escrito su intención de llevar a cabo una compraventa en el futuro. Aunque todavía no se lleva a cabo la transmisión de la propiedad, sí que se definen algunas condiciones, como el precio, la forma de pago, los plazos para firmar el contrato, y otros detalles clave.

Aunque no siempre tiene la misma fuerza legal que un contrato definitivo, sí puede ser vinculante si lo acuerdan ambas partes.

Este tipo de documento es muy común en operaciones de real state, en las que el vendedor y comprador han llegado a un acuerdo pero necesitan tiempo para completar inspecciones, obtener financiación, etc.

¿Y el contrato de compraventa?

El contrato de compraventa, tal y como se regula en el Código Civil español (artículos 1445 y siguientes), es un contrato formal y con plena validez legal. En él, una de las partes (el vendedor) tiene que entregar un bien, y la otra (el comprador) pagar el precio pactado por ella.

Con este tipo de contratos, si alguna de las partes no cumple con lo pactado, puede haber consecuencias legales.

Diferencias clave en el contexto español

Ahora que ya tenemos unas nociones básicas de lo que cada documento significa, vamos a ver más a fondo en qué se diferencian.

¿Qué tipos de acuerdos preliminares existen en España?

En España, existen varias formas de reflejar la intención de compra de un bien:

• Contrato de arras: Es probablemente el más usado, sobre todo en compraventa de inmuebles. El comprador entrega una cantidad de dinero como señal. Según el tipo de arras (confirmatorias, penitenciales o penales), las consecuencias legales son diferentes en el caso de que alguna de las partes se eche atrás.
• Opción de compra: Una de las partes (normalmente el comprador) paga por tener el derecho (pero no la obligación) de comprar el bien dentro de un plazo y bajo condiciones acordadas. Este tipo es muy usado en alquiler con opción a compra o en negocios donde se quiere “asegurar” un bien sin compromiso total.
• Contrato de reserva: Similar al de arras, pero con un carácter más informal o comercial. Suele utilizarse para “bloquear” un bien durante unos días.

Cada uno de estos documentos tiene implicaciones legales distintas, por lo que es fundamental entender bien qué se está firmando.

¿Qué pasa si una de las partes se echa atrás?

Las consecuencias de incumplir un acuerdo de compra o un contrato de compraventa, son diferentes.

En los acuerdos de compra

Dependiendo del tipo de acuerdo que se firmó, las consecuencias pueden variar:

• Arras penitenciales. Si el comprador se echa atrás, pierde la señal entregada. Si es el vendedor quien no cumple, debe devolver el doble de lo recibido.
• Arras confirmatorias o penales. La parte que sufre el incumplimiento puede reclamar que se cumpla el acuerdo o pedir una indemnización por los daños causados.
• Opción de compra. Si el vendedor no respeta el derecho del comprador, este puede reclamar judicialmente el cumplimiento o una compensación económica.

Es fundamental que el acuerdo especifique qué pasa en caso de incumplimiento, para evitar conflictos más adelante.

En los contratos de compraventa

Cuando ya se ha firmado el contrato de compraventa formal, las reglas cambian: el documento es legalmente vinculante y su incumplimiento puede tener consecuencias más serias.

La parte perjudicada puede ir a los tribunales para exigir el cumplimiento forzoso del contrato (por ejemplo, obligar al vendedor a entregar el bien o al comprador a pagar) o solicitar una indemnización por los daños y perjuicios causados.

En algunos casos, también puede resolverse el contrato (anularlo).

Aquí es donde se ve claramente la diferencia entre un acuerdo informal y un contrato completo: el segundo da una mayor protección, pero también conlleva más responsabilidades.

Conclusión

Como has visto, cada documento cumple una función concreta en el proceso de compraventa. Conocer qué implica cada documento, cuándo firmarlo y qué efectos tiene en caso de incumplimiento es fundamental para evitar problemas más adelante.

Para estos casos, un Software de Gestión de Contratos con IA puede marcar la diferencia, ya que no solo mantiene toda la documentación bien organizada y accesible, sino que te permite hacer preguntas a tus contratos y acuerdos para entender en todo momento a las condiciones a las que te estás enfrentando.